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国美商都叫价百亿 买家称黄家疯了
2019-08-14 00:18:12

  经过“9·28”一战,黄光裕家族变卖资产的进程并未停止,因为特别股东大会达到了一定的目的,所以在对待即将出售的国美商都价格方面,心理预期已翻了一倍。

  “100亿元?他们疯了吗?”一位正在参加黄家该块地产谈判的机构人士如此告诉《第一财经日报》。不过黄家发言人仍旧表示,虽然没有正式的评估机构报告,但国美商都的价格应该更高。

  国美商都位于北京南四环丰台科技园,面积55万平方米,由国美置业在2005年拍下这块北京当年最大的招拍挂项目,但此后的开发一直断断续续,出于边建造、边招商、边出售状态。

  一位代表一家上市公司参加国美商都谈判的机构人士告诉记者,该机构对国美商都做过尽职调查,“我们报价40亿元,昨天还在和黄家谈判。国美商都并不像他们说得那样好,其实只完成了外装,也没有启动招商,我们如果收购了,还要为此投入七八个亿来做内装,还要数千万元来做招商工作。黄家的成本只有20多亿元,凭什么要100亿元呢?”

  此前亦有机构人士表示,9月份黄家和陈晓争夺国美控制权时,的确谈过40亿元的价格。“现在黄家的心态变了,也不急了,所以要卖更高的价格了。”上述机构人士表示。

  卖家的预期与买家有较大的差距,这或许意味着商战处于热身阶段。卖家对国美商都寄予了改善现金流的巨大期望。黄家发言人周三向记者表示,国美商都已经拿到房产预售证,各证齐全而且完成了装修,全部竣工,因此价格应该在2008年的60亿元以上,“怎么也得超过100亿元吧”。

  或许是三大因素导致了卖家和买家的价格预期差距。首先,对国美商都的估值中,很重要的一个方面是商户租金。卖家对商户租金的预期在2008年售卖时就设定为7元/天/平方米,而上述买家的预期则根据2010年的调查设定为2元/天/平方米,这里存在超过2.5倍的差距,直接导致了总体估值的悬殊。“启动之初怎么可能7元/天/平方米呢?那得是成熟地块,国美商都这里至少得开发上三年才能达到。”上述机构人士分析。

  另一因素还在于商铺资源。“黄家没有大规模启动招商工作,这意味着商户租金的回流不能很快成为现实,我们买家是要为此空置付出高额利息成本的。我们正好在其他的项目中进行同类的招商工作,那些商铺资源就可以直接拿过来。”机构人士称。

  对国美商都的用途、短长期规划也导致了买卖双方的价格预期差距。如以国美商都为长期运作的商业地产,则更有耐心等待国美商都发酵成熟,而若以国美商都为资本运作的筹码,则更重视价格与收益的短期价差。“我们是打算把国美商都拿过来做资本运作的,完成内装招商等包装,对该项目定向增发,募集资金来运作。”

  不过最重要的一点是,黄家的心态变了,这影响了在国美商都项目上的谈判能力。中介机构人士如此分析。



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